Ceux qui empruntent aujourd'hui à taux fixe ont peu de souci à se faire: les taux se situent à des niveaux extrêmement bas. Les marges de baisse sont donc restreintes.

En revanche, les autres, qui ont signé  un crédit à taux fixe il y a maintenant quelques années, peuvent légitimement se poser la question: ai-je intérêt à renégocier mon prêt ?

Renégociation ou rachat de prêt : le match

Pourquoi payer le prix fort quand les conditions du marché ont changé? C'est vrai, les taux des prêts immobiliers sont au plus bas. Profitez-en ! Le point sur les deux stratégies qui s'offrent à vous.

Renégocier avec sa banque

Vous avez souscrit un crédit à un taux supérieur à celui que propose aujourd'hui votre banquier. Vous avez tout à gagner à lui demander une remise de taux. Libre à lui, ensuite, de l'accepter ou non. En cas d'acceptation, vous devrez vous acquitter de nouveaux frais de dossier, s'élevant en moyenne à 1 % du capital renégocié.

Votre établissement vous proposera :

  • Soit une nouvelle offre de prêt, si le contrat initial est sensiblement modifié – assortie de 10 jours de réflexion;
  • Soit un avenant au contrat initial, pour les cas les plus simples.

Que faire quand les taux baissent ou remontent ?

Vous avez souscrit un crédit à taux fixe et, depuis, vous regardez avec amertume les taux baisser inexorablement. Au contraire, vous avez opté pour un taux variable et les taux montent, montent, montent. Que faire? Voici nos réponses.

Faire jouer la concurrence

Vous pouvez peut-être profiter d'un meilleur taux auprès d'un autre établissement. Vous devrez alors clôturer votre ancien prêt avec le nouveau. On parle de rachat de crédit.

Cette formule est parfois très avantageuse. Pourquoi? Tout simplement parce que l'établissement désireux de racheter votre crédit accepte plus facilement de lâcher du lest que votre banque dans le cadre d'une renégociation.

Exemple : caractéristiques du crédit à renégocier

Montant du crédit: 100000 €.
Durée: 18 ans.
Date de souscription: décembre 2003.
Taux du crédit: 7 %.
Mensualités: 815,50 €.

Capital restant dû (CRD) en décembre 2011 : 70236 €.

Deux solutions sont possibles :

  • La renégociation

    Huit ans après avoir signé votre offre de prêt, vous renégociez avec votre banque. Elle accepte de baisser votre taux de 7 à 5 % et prélève au passage 1 % de frais de dossier.
  • Le rachat de crédit

    Vous trouvez mieux auprès de la concurrence. Une banque vous propose un taux encore moins cher à 4 %. D'un côté, vous remboursez votre prêt par anticipation et payez des pénalités égales à 3 % du capital restant dû. De l'autre, vous signez un nouveau prêt sur 10 ans. Vous vous acquittez des frais de dossier de 1 % et devez reprendre une hypothèque.

Cet exemple confirme bien que la différence de taux d'un point entre les deux établissements est presque entièrement absorbée par les frais liés au rachat d'un crédit. CQFD: le taux, on ne le répétera jamais assez, ne fait pas tout !

Présenté sous cet angle, le procédé prendrait presque des allures de solution miracle. Attention, danger! Du discours commercial à la réalité, il existe un gouffre dans lequel mieux vaut éviter de tomber. Car, s'il est possible de passer à taux fixe, les conditions de taux qui vous sont proposées alors sont parfois totalement prohibitives, ce que les établissements financiers se gardent bien de vous signaler quand ils vous pressent de signer.

Il existe, en effet, une énorme différence entre les taux consentis à des clients souscrivant un crédit à taux fixe et ceux accordés à un emprunteur désireux de passer d'un taux révisable à un taux fixe. Elle peut atteindre 1 ou 2 points ! Vous parviendrez péniblement à passer à un taux fixe de 5,5, voire 6,5 % quand d'autres clients décrocheront du premier coup un taux de 4,5 % pour leur crédit à taux fixe. Pourquoi de tels écarts ? Parce que le passage à taux fixe s'effectue à partir d'un indice défini dès le départ au contrat: par exemple le TME (taux moyen des emprunts d'État), augmenté de la marge de l'établissement.

Résultat, au moment où les crédits sont proposés à 4,5 %, si le TME, lui, est à 3,80 %, votre passage à taux fixe se fera sur la base du calcul suivant: 3, 80 (TME) + 1,5 à 2 points de marge. Soit un crédit au taux fixe de 5,30 % au mieux et de 5,80 % au pire. Une façon indirecte de décourager les emprunteurs d'exercer leur droit de passer à taux fixe.

Le passage à taux fixe, lorsqu'il est prévu par les établissements, l'est généralement à tout moment du crédit. Quelques banques limitent toutefois cette possibilité à la date de la révision du taux du prêt, c'est-à-dire une fois par an à la date anniversaire du contrat.

Réduction des mensualités ou de la durée du prêt?

La renégociation du taux d'un prêt se traduit généralement par le maintien de la durée d'emprunt : seule la mensualité baisse. Toutefois, rien ne vous empêche de demander à votre banquier de ne pas modifier vos mensualités pour, en contrepartie, bénéficier d'une diminution de la durée de votre prêt. Les établissements bancaires n'apprécient guère cette dernière solution, mais il est de votre droit de la choisir si vous estimez qu'elle vous convient mieux.

En d'autres termes, si vous préférez payer moins tout de suite vous solliciterez une baisse de vos remboursements et, au contraire, leur maintien si vous cherchez à rembourser votre prêt le plus vite possible.