Le crédit immobilier, tout le monde en parle. C'est vrai, pendant les semaines qui précèdent la signature, on vous dit tout des taux, des assurances, de la durée, des frais... Mais, bizarrement, à compter du jour où vous recevez votre offre de prêt, silence radio.

En cas de coup dur, plus personne n'est là pour vous expliquer comment piloter votre prêt si vos revenus baissent, négocier un passage à taux fixe lorsque les taux remontent, saisir le juge en cas de difficulté de paiement ou la marche à suivre pour faire jouer votre assurance en cas d'invalidité.

C'est pour répondre à toutes ces questions et bien d'autres encore, pour aider les emprunteurs livrés à eux-mêmes dans des situations à haut risque, que ce site Rachat2-credit.fr est consacré à la vie du crédit immobilier de sa signature jusqu'à son remboursement total. Il vous donnera conseils et astuces pour apprendre à mieux vivre à crédit en toutes circonstances.

Comment lire une offre de crédit immobilier ?

Savoir utiliser le délai de réflexion

L'offre de prêt, également appelée offre préalable de prêt, est un document écrit que doit vous remettre l'établissement financier avant de vous accorder définitivement un prêt et de procéder au déblocage des fonds.
C'est un document essentiel pour vous. Il contient, en effet, toutes les informations relatives à votre prêt: durée, montant, taux, remboursement anticipé, conditions du passage du taux variable au taux fixe... Inutile donc de vous dire qu'il mérite toute votre attention.

En signant l'offre de prêt, vous reconnaissez accepter en toute connaissance de cause les conditions dans lesquelles vous allez rembourser le crédit. En clair, ce document engage votre budget pour de longues années.

Pas de panique ! Pour étudier l'offre à tête reposée, vous bénéficiez d'un appréciable délai de réflexion. En effet, il vous est formellement interdit de renvoyer l'offre de prêt signée à la banque avant 10 jours à compter de sa réception. À défaut, elle ne serait pas valable.

Mais, si vous le souhaitez, vous pouvez aussi vous accorder un délai plus long (plus de 10 jours, moins de 30 jours) pour vérifier notamment qu'il n'y a pas de décalage entre ce que vous avez négocié avec votre banque et la réalité couchée sur le papier. Ou prendre le temps, par exemple, de demander l'avis d'un technicien de l'ADIL la plus proche de chez vous ou de vous faire expliquer certains termes complexes par un proche.

L'offre de prêt reste valable pendant 30 jours à compter de sa réception par courrier.

Vérifier la teneur des mentions obligatoires

L'offre de prêt a pour vocation de protéger l'emprunteur, en lui détaillant par écrit toutes les caractéristiques du crédit qu'il va souscrire. C'est pourquoi son contenu est réglementé. Il doit respecter un certain nombre de contraintes, énoncées dans le Code de la consommation (articles 1312-7 et suivants). Outre l'identité de l'emprunteur, du coemprunteur éventuel ainsi que des cautions, doivent également figurer certaines mentions. En voici les principales.

La nature du prêt

L'offre de prêt doit préciser, notamment, la nature, l'objet, les modalités, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds.

A vérifier – Ce chapitre peut receler des pièges en cas d'erreur.
Exemple – Vous décidez de souscrire un prêt d'accession sociale (PAS). L'offre de prêt omet ce point. Vous perdrez sans doute le bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL), uniquement accordée avec un PAS ou un PC.

Redoublez de vigilance! Ne vous contentez pas de vérifier que le montant du prêt est identique à celui que vous avez négocié. Préoccupez-vous aussi de la périodicité des remboursements (mensuels ou trimestriels), ainsi que la date du versement de la première mensualité, toutes indications obligatoires.

Les échéances modulables

Vous avez opté pour la modulation des échéances, examinez les conditions dans lesquelles vous pourrez exercer ce droit.

À vérifier – Dans quelle proportion (10, 20, 30 %) pouvez-vous augmenter ou réduire vos mensualités? Pouvez-vous les moduler tout de suite, à partir du sixième mois, du douzième ou du vingt-quatrième mois? À tout moment ou à une date précise? Plusieurs fois ou un nombre limité de fois? Devrez-vous d'abord procéder à une augmentation de vos remboursements avant de pouvoir ensuite les diminuer? La formule est-elle gratuite ou payante?

Les garanties

Le coût de la garantie (hypothèque conventionnelle, privilège de prêteurs de deniers ou caution mutuelle) doit figurer dans l'offre de prêt.

Les assurances

Si vous adhérez au contrat groupe de la banque prêteuse, une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de mise en jeu de l'assurance doit être annexée à l'offre de prêt.

Sachez également que toute modification squi pourrait être apportée après la signature de la notice d'assurance (nouvelle définition des risques garantis, changement des modalités de mise en oeuvre de l'assurance...) doit obligatoirement être portée à votre connaissance et donner lieu à la signature d'un avenant. À défaut, ces nouvelles conditions ne pourront pas vous être appliquées.

À vérifier – Pour éviter tout litige ultérieur, comparez les garanties de l'assurance mentionnées dans l'offre de prêt et celles figurant dans le contrat d'assurance. Et, si nécessaire, négociez une extension de garantie, couvrant l'incapacité de travail, par exemple, si celle-ci ne figure pas dans le contrat.

Les taux et le taux effectif global (TEG)

L'offre de prêt doit également, bien entendu, mentionner le taux que vous avez négocié avec la banque pour votre crédit. Le document doit comprendre:

  • Le taux effectif global (TEG), c'est-à-dire le taux du prêt, augmenté des frais de dossier, d'assurance et des garanties (hypothèque, caution mutuelle...).
  • Un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts pour chaque échéance, lorsque le crédit est à taux fixe. L'obligation de joindre un échéancier ne concerne pas les offres de prêt à taux variable dont, par définition, le taux ne peut être connu d'avance.
  • Les modalités d'indexation. Pour les taux révisables, l'offre doit clairement comporter les modalités d'indexation du taux du prêt en cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence: indice de référence, marge appliquée par la banque sur l'indice, périodicité de la révision, sécurité éventuellement attachée aux fluctuations à la hausse (taux plafond, butoirs appliqués pour les révisables capés, allongement maximum de la durée du prêt...).

Les pénalités de remboursement anticipé

L'application ou non de pénalités de remboursement anticipé et son pourcentage (3 % du capital restant dû maximum) doit être précisé dans l'offre.

À vérifier – Les crédits à taux révisable ont pendant longtemps été dispensés de pénalités en cas de remboursement anticipé. Avec l'apparition de nouvelles formules capées, plus sécurisées, les banques sont peu à peu revenues sur l'abandon des pénalités. N'hésitez donc pas à vous faire préciser par votre conseiller si la banque les prélève ou pas. Dans la négative, prenez soin de le faire noter noir sur blanc dans l'offre de prêt.

Lire un tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement doit obligatoirement être joint à la remise de l'offre de prêt (article 5 de la loi du 13 juillet 1979).
Il doit reprendre les informations fixées par la loi, pour vous fournir le moyen de déterminer le coût de votre prêt, assurances décès invalidité et éventuellement chômage (assurance facultative) comprises.
Grâce au tableau d'amortissement, pour chacune de vos échéances, vous connaissez:

  • Le montant et la répartition de chacune de vos mensualités entre capital remboursé, intérêts, capital restant dû et assurance.
  • Le capital qu'il vous reste encore à rembourser après paiement de chaque mensualité. C'est une information précieuse notamment si vous souhaitez rembourser par anticipation.
  • Le cumul des mensualités, des intérêts et des assurances versés pour toute la durée du prêt. Vous pouvez donc calculer le coût total de votre opération.
    Mais attention, si un tableau d'amortissement est un outil nécessaire et indispensable pour connaître les caractéristiques d'un prêt, il ne vous dit pas tout. Il reste, par exemple, muet sur les évolutions futures du taux appliqué au prêt dans le cas d'un prêt à taux révisable

Que faire en cas de litige avec votre établissement financier?

Quels recours si vous avez un différend avec votre banque, au sujet des intérêts versés, du contenu de l'offre préalable de prêt, du calcul du TEG, de frais indus, ou toute autre contestation à propos de votre crédit immobilier ?

Dans un premier temps, comme dans chaque conflit, mieux vaut essayer de trouver un arrangement amiable. Tentez de vous expliquer verbalement avec votre conseiller ou adressez-lui un courrier simple pour lui préciser votre désaccord sur le point litigieux.

Dans un deuxième temps, si vous n'obtenez pas gain de cause, envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception. Mieux: écrivez à son supérieur hiérarchique ou au service consommateurs/clients de l'établissement.

Dans un troisième temps, demandez éventuellement de l'aide à une association de consommateurs spécialisée, comme l'AFUB (Association française des usagers de la banque) ou la CLCV (Consomma tion, logement et cadre de vie); elles pourront vous aider dans vos démarches.
En revanche, pour l'instant, le médiateur bancaire est incompétent pour traiter les problèmes liés aux crédits immobiliers. Cependant, le médiateur de l'Association française des sociétés d financières (ASF), lui, est à même de traiter les problèmes qui vous opposent à un établissement de crédit spécialisé (Crédit Immobilier de France Île-de-France, GE Money Bank, UCB...) sur un prêt immobilier.

Enfin, dans un quatrième temps, si vous n'obtenez toujours pas satisfaction, votre ultime recours passe par le tribunal d'instance ou de grande instance selon les sommes en jeu. Pour cela, adressez-vous au greffe du tribunal le plus proche de votre domicile.

Question :

Trois mois après avoir décroché mon prêt immobilier, le vendeur m'annonce qu'il refuse de me céder sa maison. Je peux annuler mon prêt.

Vrai.

Si vous ne parvenez pas à acheter le logement pour lequel le crédit a été souscrit, dans un délai de quatre mois maximum après l'acceptation de l'offre de prêt, vous avez le droit de rompre votre contrat de prêt. Vous serez bien sûr tenu de rembourser la totalité des sommes que la banque vous aurait déjà effectivement versées ainsi que les intérêts dus. En revanche, la banque ne peut pas vous appliquer de pénalités de remboursement anticipé. Tout au plus peut-elle vous réclamer des frais d'étude, à condition toutefois qu'ils figurent distinctement dans l'offre de prêt (montant, modalités...).

Question :

Ma banque refuse de m'accorder mon prêt. Je ne peux pas acheter. Le vendeur peut conserver le chèque remis à la signature de la promesse de vente.

Faux.

Dans un tel cas, la loi vous protège. La non-obtention d'un crédit est en effet une condition suspensive rendue obligatoire par la loi Scrivener. C'est-à-dire que si cette condition (ici l'obtention d'un prêt) n'est pas réalisée au moment de la vente, la transaction est annulée rétroactivement sans qu'aucune pénalité ne puisse être réclamée à l'acquéreur.
L'emprunteur doit cependant avoir sérieusement recherché un crédit. En clair, en avoir sollicité un au minimum auprès de sa banque d'un montant en rapport avec ses revenus.

Attention ! Si vous avez indiqué dans la promesse de vente que vous vous acquittiez du prix sans avoir recours à un crédit, vous n'avez plus le droit de changer d'avis. Et si l'envie vous en prenait, vous en seriez de votre poche, la loi ne vous protégeant plus dans ce cas.