Taux fixe, taux variable, taux variable «capé», crédit modulable, durée fixe ou durée variable... Difficile de choisir! Et pourtant il est indispensable de ne pas se tromper lorsque l'on signe l'un des engagements financiers les plus importants de sa vie, sur 15, 20 ans et plus.

Or, entre phénomènes de mode et campagnes commerciales, comment trouver un prêt à sa mesure ? Suivez le guide.

Prêt à taux fixe

Tout le monde connaît le crédit à taux fixe dit classique amortissable. C'est-à-dire que vous empruntez pour une durée connue dès le départ, avec un taux qui ne variera pas sur la période et des mensualités sans surprise.

En clair, si vous empruntez aujourd'hui à 5% assurance comprise, vous êtes sûr de bénéficier dans 15, 20 ou 25 ans du même taux, quelles qu'aient été les variations monétaires. Idéal en temps de faibles taux d'intérêt, comme c'est le cas aujourd'hui. Ces crédits dotés d'un taux ès bon marché offrent notamment une sécurité absolue aux emprunteurs qui souscrivent un prêt sur une assez longue durée, sans espérer pouvoir le rembourser rapidement.

Prêt à taux révisable

Comme son nom l'indique, un crédit à taux révisable fluctue en fonction d'un indice monétaire, l'Euribor' en règle générale. Votre prêt peut ainsi vous revenir plus ou moins cher, selon la conjoncture.

Il existe deux grandes familles de crédits à taux révisables, le «révisable classique» et le « révisable dit capé».

Les établissements proposent l'une ou l'autre de ces deux formules à leurs clients:

  • Les prêts «révisables classiques»

    Ils affichent les taux les plus attractifs du marché mais ce sont aussi les crédits les plus risqués pour l'emprunteur. En effet, ils ne sont assortis d'aucun butoir en cas de hausse.

    Les avantages

    Ils vous permettent de profiter des baisses des taux du marché monétaire et ne vous pénalisent pas en cas de remboursement anticipé: a priori, aucune pénalité de remboursement anticipé n'est appliquée.

    Les risques

    En cas de forte hausse des taux, vous risquez de voir grimper la facture. Toutefois, des garde-fous existent. Premièrement, la progression des mensualités est plafonnée, pour ne pas provoquer l'insolvabilité de l'emprunteur. En pratique, c'est la durée du prêt qui augmente, surenchérissant le coût total du prêt. Deuxièmement, vous conservez la possibilité, soit à tout moment, soit à la date anniversaire du prêt, suivant les organismes financiers, de passer à taux fixe. Attention cependant aux conditions qui vous seront proposées à ce moment-là.

  • Les prêts «révisables capés»

    Les établissements bancaires disibuent de plus en plus des crédits révisables sécurisés, munis d'un plafond déterminé à l'avance, appelé «cap». L'intérêt? Vous êtes sûr que vous ne dépasserez jamais le taux pour lequel vous avez signé le «cap» même si les taux sur les marchés financiers s'envolent. Cette sécurité a bien sûr un prix. Le taux de départ des «révisables capés» est un peu plus élevé que celui des « révisables classiques», mais reste inférieur à celui du taux fixe.

    • Soit un «cap» à la hausse mais aucun à la baisse;
    • Soit ce que l'on appelle un «tunnel », à savoir un plafond à la hausse et un plancher à la baisse. Les banques généralistes pratiquent le tunnel, généralement à +2/-2, voire à +1/-1.

Le prêt modulable

Principe :

La plupart des crédits à taux fixe offrent la possibilité de faire varier le montant des mensualités de remboursement à la hausse ou à la baisse. Cette souplesse peut s'avérer ès appréciable. Elle permet en effet d'épouser les évolutions des revenus du ménage: augmenter ses remboursements lorsque les charges diminuent (entrée dans la vie active des enfants) ou les revenus progressent (reprise d'une activité, hausse de salaire...) ou, au contraire, les baisser lorsque les charges augmentent (pension alimentaire, travaux...) ou les revenus chutent (départ en retraite, maladie...).

Attention toutefois, cette souplesse se paie aussi. Non seulement certaines banques prélèvent des frais, mais n'oubliez pas qu'en abaissant les mensualités, l'allongement de la durée de votre crédit (limité à deux ou cinq ans selon les établissements) surenchérira le coût total de votre opération.

Mode d'emploi

En général, il est possible de moduler ses mensualités à partir du septième, treizième ou vingt quatrième mois du crédit. Cette variation peut s'effectuer à la hausse comme à la baisse à la date anniversaire du prêt ou à tout moment dans l'année.

La modulation est quelquefois possible une fois par an sur toute la durée du crédit, un nombre illimité de fois, ou seulement quatre ou cinq fois au cours de la vie du prêt.

Les variations comportent des limites: on peut ainsi choisir d'augmenter sa mensualité par rapport au montant initial de 10, 20 ou 30 % maximum. On peut aussi la diminuer de 10 % de l'échéance initiale ou de 30 %, à condition de l'avoir augmentée auparavant.

Le prêt longue durée

Devant l'envol des prix de l'immobilier, les emprunteurs sont obligés, pour respecter les seuils d'endettement exigés par les banques, de souscrire des crédits toujours plus longs. Cette tendance s'amplifie depuis quelques années, puisque l'on trouve de plus en plus de crédits d'une durée de plus de 20 ans, contre 15 ans auparavant.

Les avantages :

Une durée de 20 ou 25 ans, considérée comme exceptionnelle il y a quelques années, devient presque ordinaire, surtout pour de jeunes emprunteurs. Pourquoi un tel engouement? Tout simplement parce que l'allongement des prêts, en réduisant les mensualités de remboursement, offre un double avantage:

  • Il permet à ceux qui n'en n'avaient pas les moyens d'accéder plus facilement à la propriété ou d'acheter plus grand. En effet, pour une même mensualité, vous pouvez emprunter un capital plus important.

    À titre d'exemple, si vous pouvez consacrer 700 € par mois au remboursement d'un prêt, vous pourrez emprunter au maximum:

    • 98334 € sur 15 ans (taux de 3,85 %);
    • 132221 € sur 25 ans (taux de 4,30 %).
  • Il autorise les nouveaux propriétaires à maintenir leur ain de vie. Comment ? C'est mathématique: pour une même somme empruntée, les mensualités sont plus faibles sur 25 ans que sur 15. Exemple pour un prêt de 100000 €: chaque mois vous devez rembourser 732,19 € sur 15 ans (taux de 3,85 % assurance comprise) mais seulement 544,54 € sur 25 ans (taux de 4,30 %). Le nouveau propriétaire peut aussi, et c'est même vivement recommandé, profiter de l'allégement de ses mensualités pour reconstituer son épargne en affectant tous les mois une somme de 80 ou 100 € sur un contrat d'assurance vie, par exemple.

Et aussi les inconvénients

Si l'allongement de la durée comporte des avantages certains, elle présente au moins deux inconvénients majeurs.

  • Un coût élevé

    L'allongement de la durée augmente considérablement le coût total de voe crédit même si vos mensualités, elles, ne s'en ressentent pas forcément. À titre d'exemple, les intérêts pour un prêt de 100000 € s'élèvent à 27200 € sur 10 ans, 42200 € sur 15 ans et à 58160 € sur 20 ans. CQFD, l'allongement de la durée de 20 ans double le coût total de l'opération !
  • Un amortissement lent

    Tous ceux qui remboursent un prêt par anticipation l'apprennent à leurs dépends ! Durant les premières années du prêt, vous remboursez essentiellement les intérêts et peu de capital. Résultat, vous croyez qu'après 10 ans de remboursement votre dette s'est amenuisée et c'est faux ! Exemple: Vous empruntez 100000 € sur 25 ans. Au bout de 15 ans, vous avez à peine remboursé la moitié du capital prêté. Vous devez encore à la banque 53035 € !
    C'est ce qui intéresse le moins les banques puisque, par définition, ce crédit ne s'accompagne pas d'un prêt à long terme, et rapporte donc moins à l'établissement. Les taux d'intérêt sont, la plupart du temps, plus élevés que les taux d'un prêt immobilier.

Le prêt «relais jumelé»

L'emprunteur ne souscrit dans ce cas qu'un seul crédit, dont une partie est remboursable par anticipation, sans indemnités évidemment, lors de la réalisation de la vente. En fait, il s'agit d'un crédit «deux en un» ou «achat – revente». Une fois le crédit relais remboursé, le crédit normal commence. L'avantage? L'emprunteur ne paie qu'une seule fois des frais de dossier et ne monte qu'un seul financement.

Leur mode d'emploi

Ces crédits ont des règles de fonctionnement spécifiques:

  • Le prêt relais ne s'amortit pas. C'est-à-dire que vous ne remboursez pas du tout le capital, vous ne payez que les intérêts mensuellement, imesiellement ou à la fin du prêt. Le capital, lui, est remboursé au moment de la vente du logement.
  • Le prêt relais ou «achat revente»
    Vous avez enfin trouvé le logement que vous cherchiez désespérément depuis des mois? Mais vous n'avez pas encore vendu le précédent ? C'est pour résoudre votre cas qu'ont été mises en place des formules appelées crédits relais, permettant de franchir sereinement cette jonction délicate. Deux formules coexistent, les prêts «relais jumelés» ou «relais secs».

Le prêt relais «sec»

Vous achetez moins cher que vous ne revendez voe logement. La réponse à voe besoin passe par un crédit de très courte durée (6, 12, 24 mois): c'est la formule la plus simple

La durée maximum de ce type de prêt est généralement fixée à douze mois renouvelable une fois.

Les établissements financent de 60 à 80 % du prix estimé du bien à vendre. Vous devez donc disposer d'un apport personnel complémentaire. Les conditions pour définir le montant prêté sont les mêmes que pour les taux: emplacement de l'immeuble, facilité de revente, degré d'avancement de la vente (le compromis de vente est-il déjà signé ou non?)...

La banque peut exiger une hypothèque sur le bien à vendre, sur le bien à acquérir ou sur les deux. Elle peut également demander une caution mutuelle, telle que celle accordée par la caisse de caution Crédit Logement.

Attention!

Dans l'hypothèse où la vente n'aurait pas lieu au terme fixé, vous devrez au choix:

  • Mettre le bien en location pour payer le crédit;
  • Accepter une forte décote pour le vendre;
  • Ou encore transformer votre crédit relais en crédit à long terme!