Vous l'avez sans doute oublié mais, durant de longues années, d'un côté les banques dites spécialisées se partageaient le marché du crédit immobilier aux particuliers, et de l'autre les banques dites généralistes commercialisaient du crédit à la consommation et autres placements financiers.

C'est seulement à l'orée des années quatre-vingt-dix, avec la fin de l'encadrement du crédit, que tous les établissements bancaires ont commencé à distribuer du crédit immobilier aux particuliers.

Enfin, dernier acte, La Poste est en passe de devenir une banque comme les autres: désormais, elle va pouvoir accorder des crédits immobiliers sans conditions. Rappelons que, jusqu'à présent, cet établissement public n'était autorisé à distribuer des crédits immobiliers qu'aux emprunteurs possédant déjà un plan ou un compte d'épargne logement (PEL, CEL).

Plus que jamais, face à ce nouveau paysage bancaire, se pose la question de savoir à qui s'adresser pour financer son projet immobilier. Voici quelques pistes de réflexion.

Les banques généralistes

Banque Populaire, BNP Paribas, Caisse d'Épargne, CIC, Crédit Agricole, Crédit du Nord, Crédit Lyonnais, Crédit Mutuel, HSBC, Société Générale... : comme leur nom l'indique, les banques de dépôts gèrent les comptes de leurs clients.

Elles leur offrent une large palette de services: du chéquier aux produits de prévoyance, en passant par l'épargne, la bourse, l'assurance, le crédit à la consommation ou encore le crédit immobilier. Ce dernier occupe d'ailleurs une place stratégique dans leur offre: c'est le produit d'appel par excellence.

Pourquoi?

Tout simplement parce que la banque de dépôts qui vous accorde un prêt immobilier vous oblige en contrepartie à ouvrir un compte chez elle et à y verser tous les mois vos salaires (on parle de domiciliation de salaires dans le jargon des banquiers) voire ceux de votre conjoint. Et ensuite, durant les 15 ou 20 ans de la durée de vie de votre prêt, elle n'aura de cesse de vous vendre une assurance multirisque habitation, un prêt à la consommation, un contrat d'assurance vie, de vous faire ouvrir un compte pour vos enfants... On comprend donc mieux pourquoi les banquiers sont prêts à se battre à coup de taux promotionnels pour attirer dans leurs filets les futurs acquéreurs. Cela leur est d'ailleurs d'autant plus facile que l'argent qu'ils prêtent ne leur coûte pas un rotin: ils se financent sur les dépôts dormant sur les comptes de leurs clients !

Les banques spécialisées

BPE, Caixa Bank, Crédit Foncier, Crédit Immobilier de France, GE Money Bank ou UCB... : la distribution de crédits immobiliers est la raison d'être de ces établissements. C'est aussi leur principale source de profit, contrairement aux banques de dépôts. Pas étonnant, dans ces conditions, que ce soient elles qui innovent le plus: on leur doit toutes les formules de prêt à taux révisable, les crédits achat-revente, in fine, etc. Les banques de dépôts, elles, s'inspirent de leurs bonnes idées !


Attention! Certaines banques spécialisées peuvent être moins regardantes sur vos critères d'endettement. En cas de doute, si on vous propose par exemple de consacrer plus de 30 % de vos revenus à votre prêt, n'hésitez pas à prendre conseil auprès d'une association locale comme l'ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement). Elle vous renseignera gratuitement et utilement.

Les courtiers en crédits immobiliers

ACE, Cafpi, Meilleur taux, Le Meilleur Crédit... : le courtier en crédits immobiliers peut aussi vous aider dans vos démarches. Si vous n'avez ni le temps ni l'envie d'entreprendre le tour des différentes banques de la place pour essayer de dénicher le crédit qui est fait pour vous, adressez-vous à lui. Ce professionnel fait le travail à votre place: ayant noué un partenariat avec nombre de banques différentes, il est à même de vous proposer le crédit le plus intéressant du moment correspondant à vos attentes. En tant que « grossiste » et apporteur d'affaires aux établissements bancaires, il dispose de possibilités de négociation en toute indépendance qu'un particulier seul ne peut avoir.

En outre, son intervention sera indolore pour vous: vous lui verserez les frais de dossier que vous auriez de toute façon dû payer à la banque et pas un centime d'euro de plus.
Rien ne l'oblige d'ailleurs à justifier sa décision. En règle générale, toutefois, trois raisons peuvent expliquer un refus de prêt:

  • Vous êtes interdit bancaire, inscrit au Fichier des incidents de paiement (ou aussi Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers - voir guide du FICP) ou surendetté.
  • L'assurance refuse de vous garantir: elle estime par exemple que vos risques de santé sont trop importants.
  • L'établissement juge votre solvabilité insuffisante. Il ne souhaite pas s'exposer à des incidents de paiement.

Dans ce dernier cas, pour avoir une chance de voir votre demande aboutir, vous devrez étoffer votre apport personnel, rechercher des crédits peu chers, demander un prêt à votre famille ou retarder votre projet de manière à constituer une épargne plus importante.

Faux. Elle ne le peut pas lorsque votre demande porte sur l'octroi d'un prêt épargne logement (CEL ou PEL) à l'issue de la période minimum d'épargne: 18 mois pour un CEL et 4 ans pour un PEL. Le crédit vous sera automatiquement attribué, sauf cas de surendettement.

La banque peut m'inciter en toute impunité à me sur-endetter ?

Faux. En effet, un établissement bancaire est tenu à un devoir de conseil. En d'autres termes, il lui est formellement interdit d'inciter un particulier au surendettement, en acceptant par exemple qu'il consacre plus de la moitié de ses modestes revenus au remboursement de son prêt immobilier.

C'est même dans l'intérêt de la banque que vous puissiez honorer vos remboursements. Ce qui explique qu'elle prend le maximum de garanties avant de vous accorder un prêt: elle vous réclamera la présentation de nombreux documents concernant vos revenus et vos charges (copie de vos derniers avis d'imposition, fiches de paie, relevés bancaires...), de manière à s'assurer que vous ne dépassez pas le taux d'endettement de 30 % des revenus, qu'il est dangereux de franchir.

À défaut, l'établissement prêteur peut être condamné par les tribunaux pour «octroi excessif de prêt» ou «manquement à son obligation de conseil».