Vous cherchez un financement pour l'acquisition de votre logement. Vous souhaitez bien sûr obtenir les meilleures conditions du moment. Mais vous n'avez ni le temps ni l'envie de faire le tour des banques. Votre solution a pour nom « les courtiers en crédits immobiliers»: ACE, Cafpi ou encore Meilleur taux.

Leur mission? Ils se chargent pour vous des négociations avec les banques et défendent vos intérêts. Leur intervention peut vous faire gagner du temps et économiser des milliers d'euros sur votre financement.

Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si de plus en plus d'emprunteurs passent par un courtier crédit : un sur cinq en région parisienne et un sur neuf sur l'ensemble du pays, font désormais appel à ces intermédiaires pour souscrire un crédit immobilier. Alors, pourquoi pas vous?

Le courtier crédit : nouveaux partenaire des banques

Les crédits immobiliers ne sont pas les produits sur lesquels les établissements bancaires gagnent le plus d'argent, du fait d'une concurrence toujours plus exacerbée dans ce domaine. En revanche, ces prêts constituent souvent des produits d'appel, permettant aux établissements de fidéliser des clients qui effectueront ensuite des placements et leur confieront gratuitement leurs fonds. Les banques proposent donc actuellement des taux très attractifs pour séduire les emprunteurs.

Dans ce contexte, les courtiers en prêts, jouant les intermédiaires entre les clients et les établissements bancaires, remplissent une fonction utile pour ces derniers, en étant des apporteurs d'affaires, des « grossistes» en somme. Par conséquent, alors qu'il y a des années les banques étaient encore assez réticentes à travailler avec les courtiers, aujourd'hui leur regard semble avoir changé.

Désormais, toutes les grandes banques de dépôts (BNP Paribas, CIC, HSBC France, Banque Populaire, Société Générale, Caisse d'Épargne, Crédit Mutuel...) travaillent avec des courtiers, ainsi que nombre d'établissements spécialisés dans les crédits immobiliers (GE Money Bank, Crédit Immobilier de France...).

Pourquoi ? Sans doute parce que les courtiers se chargent de tout pour ces établissements (montage du dossier, calcul de la capacité d'endettement, collecte des documents officiels...) et leur adressent des clients «clés en main» !

De véritables alliés des emprunteurs

Pour chacun de ses clients, le courtier en crédits immobiliers fait le tour des offres, les compare pour, au final, vous proposer en fonction de votre profil la meilleure offre du moment.

Ce professionnel a une excellente connaissance des prêts, des taux proposés et des acteurs du marché. En outre, il dispose d'une capacité de négociation qui fait défaut à un particulier isolé: il apporte régulièrement des clients à des banques partenaires avec lesquelles il noue des liens privilégiés. Ces dernières sont donc disposées à lui accorder des conditions défiant toute concurrence: autour d'un demi-point de différence de taux voire plus. Et ce bonus, le courtier en fait bénéficier directement ses clients, sans que cela ne leur coûte un centime !

Résultat, au final, sur un prêt de 15 ou 20 ans, le gain pour l'emprunteur se chiffre en milliers d'euros. A titre d'exemple, une baisse de taux d'un demi-point sur votre crédit et de 0,20 % sur l'assurance décès invalidité, pour un prêt de 100000 € sur 15 ans, vous fait économiser 5000 €!

Combien ça coûte?

Rien de plus que dans une banque. En effet, l'établissement qui délivre le crédit rétribue le courtier à hauteur de 1 % du montant du prêt. Le client, pour sa part, verse l'équivalent des frais de dossier au courtier, de l'ordre également de 1 %. En contrepartie, il ne les paie pas à la banque. Combien ça coûte ? En moyenne entre 500 et 700 €, avec un plafond fixé, par exemple, à 900 € chez ACE.
Le client mandate le courtier et le rétribue au moment de la signature chez le notaire.

Mode d'emploi

Pour autoriser le courtier à entreprendre des recherches, l'emprunteur doit lui donner un mandat. Vous l'autorisez ainsi à divulguer des informations personnelles que vous êtes obligé de lui communiquer (montant de vos revenus, charges, crédits en cours, etc.). Ce document précise, entre autres, le montant et les conditions de versement (si et seulement si le prêt aboutit) des honoraires éventuels.

Suivant les enseignes, vous remplissez votre dossier, en ligne ou en agence, et fournissez tous les papiers nécessaires à son établissement:

  • Une pièce d'identité;
  • Le livret de famille;
  • La copie des deux derniers avis d'imposition;
  • La copie des trois derniers bulletins de salaire et relevés bancaires;
  • La copie du contrat de travail en cas d'embauche depuis moins de six mois;
  • Les justificatifs des différents placements détenus: PEL, PEA, assurance vie, etc.;
  • Une promesse ou un compromis de vente en cas d'achat d'un logement ancien;
  • Le contrat de réservation lorsqu'il s'agit d'un bien neuf;
  • Les tableaux d'amortissement des éventuels prêts en cours;
  • La dernière quittance de loyer pour les locataires;
  • Le titre de propriété et le mandat de mise en vente pour les propriétaires.

Le courtier se charge de faire parvenir votre demande aux établissements financiers avec lesquels il a noué un partenariat. Ces derniers lui répondent rapidement en proposant une offre.

Tout ce qu'un courtier peut négocier pour vous

  • Une baisse de taux

    Les taux d'intérêt sont actuellement très bas, mais les courtiers parviennent, dans presque 100 % des cas, à obtenir des taux encore meilleurs.

    Gain – Vous pouvez espérer un rabais de 0,50 point environ par rapport aux taux affichés par les banques.
    Exemple – Une baisse de taux (4 % au lieu de 4,5 % par exemple), sur un prêt de 100000 € sur 15 ans, se traduit immédiatement par une économie 5000 € sur le coût total de votre prêt !

  • Une délégation d'assurance

    Lorsque vous empruntez, l'établissement prêteur exige la souscription d'une assurance décès invalidité incapacité de travail (DIIT). Les banques ont toutes souscrit des «contrats groupe » qu'elles proposent à leurs clients.
    Jusqu'à une date récente, elles étaient très réticentes à accepter une délégation d'assurance, c'est-à-dire à accepter que vous concluiez une assurance dans une autre compagnie.

    Toutefois, au cours des dernières années, nombre de courtiers ont réussi à négocier avec leurs banques partenaires la délégation d'assurance personnalisée en fonction de l'âge de l'emprunteur et de la durée du prêt.

    Les jeunes clients entre 25 et 40 ans, qui représentent 80 % de la clientèle des courtiers, ont tout intérêt à souscrire une assurance individuelle. Ils peuvent en effet obtenir des taux autour de 0,15 % du capital emprunté au lieu des 0,40 % communément pratiqués par les contrats groupe.
    Exemple – Passer d'un taux d'assurance de 0,40 % à 0,14 %, par exemple, représente une économie de 3858 € pour un crédit de 100000 € sur 15 ans.

  • La suppression des pénalités de remboursement anticipé

    Les établissements bancaires prévoient généralement, par contrat, d'appliquer des pénalités de remboursement anticipé, notamment sur leurs prêts à taux fixe et à «taux révisable capé». Or, ces pénalités peuvent atteindre jusqu'à 3 % du capital restant dû.

    Pour éviter d'avoir un jour à les payer, sachez que de nombreux courtiers arrivent à négocier ce point avec les banques: les pénalités sont alors soit supprimées en totalité, soit supprimées après cinq ans, soit enfin supprimées de manière dégressive.
    Seule exception à cette règle: aucune remise n'est accordée lorsque l'emprunteur renégocie son prêt dans une banque concurrente (rachat de prêt).

Tout ce qu'un courtier peut faire pour vous

  • La disponibilité

    Autre atout majeur des courtiers: leur grande disponibilité. Tôt le matin, tard le soir, du lundi au samedi, ils sont ouverts à vos demandes. C'est une de leurs grandes forces, par rapport aux banques, soumises à des horaires beaucoup moins souples.
  • La réactivité

    En général, l'emprunteur obtient une réponse sous 48 heures. Les banques partenaires s'engagent à répondre beaucoup plus vite qu'elles n'en ont l'habitude lorsqu'un particulier les sollicite en direct. Normal, les dossiers reçus sont complets et l'étude de risque déjà réalisée. La banque n'a plus qu'à donner son feu vert!
  • Le conseil

    En vous adressant à un courtier, vous bénéficiez de conseils personnalisés et indépendants. En effet, ce professionnel perçoit exactement la même commission qu'il vende le crédit A ou B. De ce fait, il vous dispense un conseil plus neutre que celui d'un banquier, qui aura toujours tendance à mettre en avant le produit phare du moment.

    De plus, les courtiers sont des spécialistes du crédit immobilier, à l'inverse des conseillers bancaires, véritables généralistes chargés indifféremment de vous renseigner sur les cartes bancaires, les placements, les assurances, les crédits personnels et les crédits immobiliers.