La plus-value SCI familiale est calculée sur la différence entre le prix de cession des parts ou de l’immeuble et leur prix d’acquisition. En 2026, le régime fiscal varie selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) : la première bénéficie des abattements pour durée de détention, la seconde non. Découvrez la méthode de calcul, les exonérations applicables et l’impact d’une SCI et prêt immobilier sur la fiscalité du foyer.
Plus-value SCI familiale : règles fiscales 2026
La plus-value SCI familiale s’applique lors de la cession de parts sociales ou de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Le régime fiscal dépend du choix de l’imposition : à l’IR (régime par défaut), les associés sont imposés personnellement comme s’ils détenaient le bien en direct ; à l’IS, c’est la société qui paie l’impôt sur la plus-value selon le régime professionnel, sans abattement pour durée de détention.
Régime IR : abattements pour durée de détention
Pour une SCI à l’IR, les associés bénéficient des mêmes abattements qu’un particulier vendant son bien : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année pour l’impôt sur le revenu (exonération totale à 22 ans). Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’exonération totale n’intervient qu’à 30 ans (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % au-delà).
Méthode de calcul détaillée
La plus-value brute = prix de cession (diminué des frais à charge du vendeur) − prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition réels ou forfait de 7,5 % et des travaux réels ou forfait de 15 % si détention supérieure à 5 ans). Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
Exemple chiffré concret
- Prix d’acquisition (2010) : 200 000 € + 15 000 € frais = 215 000 €.
- Travaux forfait 15 % (détention > 5 ans) : 30 000 €.
- Prix d’acquisition corrigé : 245 000 €.
- Prix de cession (2026) : 400 000 €.
- Plus-value brute : 155 000 €.
- Abattement IR (16 ans × 6 %) : 96 %, soit imposable 6 200 €.
- Abattement prélèvements sociaux (16 ans × 1,65 %) : 26,4 %, soit imposable 114 080 €.
Taxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle progressive s’applique (de 2 % à 6 % selon le montant). Cette surtaxe ne concerne pas les terrains à bâtir et s’applique à toutes les cessions immobilières, y compris via SCI à l’IR.
Cas particuliers d’exonération
Plusieurs cas d’exonération existent. La résidence principale du cédant est exonérée même détenue en SCI à l’IR, à condition que l’associé l’occupe à titre principal au moment de la vente, comme détaillé dans notre dossier sur la plus-value sur résidence principale. La première cession d’un logement autre que la résidence principale est aussi exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes.
Cession des parts vs cession du bien
Vendre les parts de la SCI plutôt que le bien lui-même peut être fiscalement intéressant : l’acquéreur paie 5 % de droits d’enregistrement sur la valeur des parts (au lieu de 5,80 % de droits de mutation à titre onéreux sur l’immeuble). Pour le vendeur, le régime fiscal reste celui des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB du CGI).
SCI à l’IS : un piège fiscal sous-estimé
Une SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. La plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d’acquisition − amortissements pratiqués). L’amortissement annuel réduit certes le résultat imposable courant, mais gonfle mécaniquement la plus-value en cas de revente. Ce mécanisme est comparable à celui de la fiscalité des SCPI, qu’il convient d’étudier avant tout arbitrage patrimonial.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value sur cession de parts de SCI familiale ?
La plus-value sur cession de parts est égale au prix de vente des parts diminué de leur prix d’acquisition (ou valeur d’apport). Si la SCI détient majoritairement un immeuble, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique (article 150 UB CGI) avec les abattements pour durée de détention.
Une SCI familiale peut-elle être exonérée de plus-value ?
Oui, l’exonération totale est possible dans plusieurs cas : détention supérieure à 30 ans (exonération IR + prélèvements sociaux), cession de la résidence principale d’un associé, cession à un organisme de logement social, ou cession dont le prix n’excède pas 15 000 €. Une consultation d’un notaire est recommandée avant la vente.
Quel taux d’imposition s’applique en 2026 ?
Pour une SCI à l’IR, la plus-value imposable est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au total, plus la surtaxe progressive au-delà de 50 000 €. Pour une SCI à l’IS, le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà (taux 2026).
Informations à jour au 5 juin 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : Code général des impôts, BOFiP-Impôts, service-public.fr, Bercy.